配资炒股

<配资炒股>成都二手房买卖现状问题及对策，含个人感悟与开发建议？

成都二手房买卖现状问题及对策

——个人亲身感悟及对未来房地产开发建议

学生：吴义强

指导教师：**华

摘要：随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。二手房的租赁与销售的核心依托于中介公司，本文分析了我国二手房交易的现状和问题以及二手房中介在市场中的作用,并针对目前我国二手房交易过程中存在的问题,提出了规范与发展二手房中介的建议。

关键词：二手房、中介、现状、问题、对策、前景

:

,-,.,-ons,et,lem,.

:,,,,

第一章二手房交易简述

第一节什么叫二手房

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。

第二节交易二手房类型

1. 商品房

2. 允许上市交易的二手公房（房改房）

3. 解困房

4. 拆迁房

5. 自建房

6. 经济适用房

7. 限价房。

第三节禁售房类型

据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：

1．以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；

2．住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

3．处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

4．产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5．已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

6．上市出售后形成新的住房困难的；

7．擅自改变房屋使用性质的；

8．法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房

第四节二手房价格

房子价格由什么决定——内因

房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。

决定地价的有以下四大因素：

1位置、面积

地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。

2地形、地质

不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

3形状、用途

一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。

而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。

4交通、环境

土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。

5朝向、楼层

良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。

6采光、通风

房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，特别是在炎热的夏天要有穿堂风。

7建设质量

质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。

8物业管理状况

第五节二手房交易税费

一.正常过户

1.营业税：（税率5.55%卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2.个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

二.赠与过户

1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

三.继承房产交易过户

1、继承房产的费用有：⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

2、所需材料：⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

四.析产

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

第六节 二手房交易流程

步骤一：查册买卖双方达成条件后，在双方签署合约之前，可以自行到房管局查册。

步骤二：签约

双方达成一致意见，签订《房屋买卖合约》。

步骤三：晒图、递件

晒图资料：提供房地产证原件。

递件资料：包括1、买卖双方身份证复印件（需原件校对）；2、房产证（共有证）原件；3、房地产转移登记申请表；4、《房地产买卖合同》。

步骤四：查税

包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加税、个人所得税等。

步骤五：交税、过户

步骤六：办房产证、收楼。领取房产证、办理售楼手续。

第二章 二手房交易的现状及问题

第1节 二手房交易的现状

作为人们衣食住行的一个重要环节，住房问题已经成为人们街头巷尾热议的话题。随着新楼盘如雨后春笋，二手房市场也日趋活跃。主要城市的二手房占当地住宅市场的比重也在不断提高，新建住房面积较大,新商品房总价偏高。越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总价较低、配套成熟、交通便利的二手房，还有一些人改变观念不想使自己的生活被房贷压不过气选择租赁，二手房中介越发火热。

2011年楼市调控，对二手房市场有不小的影响，对投机和投资购房者是一个很大的压制。从市场数据来看，新政出台后，整个二手房市场的交易数量明显下降，但是具体下降多少还没有权威的统计。

其中，对二手房市场影响最大的一条政策是：个人住房转让，不足5年全额征收营业税。因为之前的政策是：个人住房转让，不足5年时间的，按照差价部分交纳营业税，而这样的政策其实对买房还是卖方心理影响都不大，但是全额征收营业税后，买卖双方都会权衡其中的利弊，甚至影响到新房市场和房价。但是无论是近期出台的各项新政还是即将出台的限购令，对二手房市场的交易量下降等等影响都是暂时的，时间不可能持续太长。而二手房市场是一个长期的市场，因此要短期的市场观望对其影响不会很大。针对本轮新政，成都的大中介公司都不会在战略上做太大的调整，顶多只是在新店的布点上做一些区域性的侧重考虑。

2012年2月6日-2012年2月12日，成都二手房市场“量价齐涨”。本周（2.6-2.12）成都市六大城区二手房（住宅）总成交为378套，环比上涨45.38%，总成交面积为32515.64平米，环比上涨38.06%。成都市二手房（住宅）挂牌均价为8699元/平米，环比上涨1.00%。2012年2月27日至3月4日，新房共成交约1758套，日均成交约251套，与2月第4周日均成交274套相比下降8%，较2月日均约194套相比上涨29%；二手房成交约554套，日均成交约92套，环比2月第4周日均成交约96套相比小幅下降4%，较2月日均约67套大幅上涨37%，详情见下表：

类别 2012年2月 二月第4周 3月第1周 环比变化

新房日均成交 194 274 251 -8%

二手房日均成交 67 96 92 -4%

随着春节淡季效应的逐渐消退，市场成交量处于节后的整体恢复期。从近期市场情况来看，经纪公司带看量和客户咨询量相比去年年底有很大增长，活跃度也有明显地提高。在政策持续不变的情况下，以首次置业的婚房选购将成为年内最大的“刚需”，而改善性需求及投资、投机型需求短期难以集中释放，市场观望气氛依旧浓厚，楼市回暖现象短期内难以出现，后期仍将在低位运行。

第二节 二手房的交易存在问题

比如手续繁杂、交易难度大、风险大。二手房一般都是个人之间的交易,相对于个人与开发商之间的一手房交易,二手房交易具有程序复杂、交易难度大、风险大等特点。二手房过户慢,买卖双方都存在较大的交易风险。买房人想在过户后付款,而卖房人则希望在过户前付款以规避可能的风险。交易时极易产生纠纷。由于历史原因,目前二手房房源复杂且产权归属多元化导致交易的困难,作为二手房上市交易时极易产生纠纷。具体体现在：

（一）对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。

（二）不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。

（三）卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。

（四）轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介，就难以全身而退，想不付钱很难。

（五）错误选择中介公司。目前，成都市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款成都二手房买卖现状问题及对策，含个人感悟与开发建议？，钱房两空。

（六）相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。

（七）对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。

（八）轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理，虚构房源，施行骗术。

（九）不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切，或是为了炒房，不到现场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕疵，不得不对簿公堂，最后还被认定为“恶意第三人”，承担不利后果。

（十）产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的想享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见利忘义，违背当初约定，争夺房屋。

第三章 中介机构在二手房市场上的作用

在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产中介或房地产交易评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。目前，成都房地产交易评估公司提供的中介服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代理业务；房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的咨询服务。

房地产中介在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。当然，这种服务是需要合理计酬的。很多发达国家在房地产行业,无论是买卖存量房产还是增量房产,几乎都是经过中介进行交易的,所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的。随着我国房地产业的发展,房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展,这对活跃房地产市场,促进房地产业的健康发展,具有重要的现实意义。中介公司信息量大。加上中介公司的每个经纪人本身自有的素质和客源,汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。作为行业细分的产物,中介服务行业联结着房产供需双方,对于促进二手房市场发展具有不可取代的作用。二手房中介公司对二手房交易业务的办理十分专业,而一般客户则很难通晓目前尚较为复杂的二手房交易过程。委托中介公司后,买卖双方可以省去好多的麻烦。更重要的是,中介公司所起的居间担保作用,能够站在公正的立场上,为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用,保证双方的利益不受损害。

第四章 中介市场存在的普片问题及规范对策

第一节 中介市场存在的问题

（一）中介公司的信用信誉度低

由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响,一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识,欺诈现象依然存在,比如参与炒房、吃差价、制造虚假信息，骗取看房费等。这虽然只是个别现象,但造成的影响却很恶劣。较为突出的是欺诈行为，其中存在的主要欺诈行为有：

1、 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2、 有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传都是虚假信息。

3、 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

4、 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

中介公司只有诚信经营、取信于民、服务于民,才能赢得客户的信任,客户才会主动到中介机构进行交易,中介公司也才能获得生存和发展。为此,中介公司应提高操作的透明度,提供准确市场行情及真实的房产交易信息,走诚信立业之路。

（二） 从业资格准入门槛较低

房地产中介市场准入门槛低，对机构的资质管理和人员的资质管理不严格，形成了未备案的小型房地产中介机构和专业能力欠缺的从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导致房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，影响行业发展。随着房地产市场发展迅猛,房地产中介公司发展过快,很多中介公司没有达到要求。有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子+ 一张桌子+ 一台电脑+一部电话”。许多中介公司的房产经纪人素质良莠不齐,大学生培训几天入职多数，人员流动频繁,直接导致服务水平低下,甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉,欺诈客户,非法牟利。

（三）　存在大量黑中介

当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞,黑中介利用管理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理,得以生存和发展。部分地区黑中介的数目达到了令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。

（四）法律法规不健全

有《房地产管理办法》、《中国房地产经纪执业细则》等法律法规对房地产中介市场进行规范。但这些法律法规责任不清，可操作性不强，行业解释不清楚。立法滞后，管理部门便会因缺乏法律依据或依据不足，无法有效整治违规行为。

（五）行业间恶性竞争

由于政府监管不力，一些房地产中介企业不仅采取无照无资质经营、出租资质证书等违规操作，还采取低价拉拢、给回扣等抢夺同行客户的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不一。由于价格的制定没有统一标准，行业间竞争恶劣，严重干扰市场秩序,影响行业发展。

(六)房地产中介机构问题多

房地产中介机构大多注册资本少,经营规模小，整体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多，机构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。

第二节 规范房地产中介市场的对策

1、完善相关法律法规体系

相关部门应建立完备的房地产中介法律法规体系，市场经济是法制经济,建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度,做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究,是实现房地产中介行业规范化管理的基础。对中介管理工作应使用法律、经济手段,规范中介市场。明确规定中介机构的权利与义务，使中介机构及从业人员能够严格按照有关法律法规的要求执业。严格把好房地产经纪机构及其人员的市场准入关,加强执业人员的培训,对不符合要求的中介坚决取缔,加大打击黑中介的力度，对中介机构和从业人员实行严格的准入清出机制。建立房地产中介服务的行业管理规定和从业人员的职业道德规范，使政府、中介机构和从业人员有法可依，依法行事。

2、诚信经营，加强品牌建设

品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑，完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德，加强机构内部的自我管理，提高企业的核心竞争力，致力于诚信经营和品牌建设。

3、强化消费者意识，提高警觉性

购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

4、完善协调机制，加强监管力度

政府除加强部门间的协调，应利用网络化手段细化分工，简化管理流程，透明指导监督职能部门的工作。政府部门对房地产中介行业的管理力度也应加强，特别是银行应加大资金的监管力度，完善资金监管服务体系，减少交易的资金风险。政府部门还可设立房地产中介行业协会，由行业协会提出规范化的执业要求，对违规行为处分。充分发挥行业协会在维护房地产中介市场和房地产中介从业人员合法权益的作用,充分发挥行业协会在管理房地产中介市场和房地产中介从业人员的作用。

5、 房地产中介树立企业品牌，倡导诚信经营

品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。以诚信为本,阳光操作。在经营活动中切实履行自己的职责和义务,坚持以公平竞争、诚实信用为原则,加强对房地产中介从业人员的业务培训和行业行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风,强化企业内部管理和机构建设,树立创新意识和品牌意识,立足与企业的长远发展,牢固树立“诚信为本阳光操作”的服务理念,取信于民。

第五章 二手房销售模式核心问题及建议

第一节 二手房销售模式核心问题

（1） 电话销售——发短信、打电话

电话销售成本最低，无论新房二手房均可，为现今房产销售主流模式，但效果也是最差，成交率低，相对成本计算还是可行的，主要存在问题有：信任度低、不能引发对方注意、不能提起兴趣、难提升购买欲望、如何行动成交。

（2） 广告销售——电视广告、立牌广告

广告销售成本最高，主要针对新房销售，二手房销售公司相对资金实力交弱，这是二手房销售市场的空点，也是个弱点。

（3） 网络销售——网络平台

房产销售广泛应用，无论新房还是二手房销售，效果很好成都二手房子贷款，成本较低，网络平台主要有：搜房网、安居客、58同城、赶集网、新浪乐居等等